Le marché de l'immobilier d'habitation :
Communauté urbaine de Strasbourg - Mars 2010

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POLITIQUE DU LOGEMENT

- La densification de l’urbanisation sur l’axe «Heiritz-Kehl», axe est-ouest passant au sud du centre-ville strasbourgeois, en y privilégiant la réalisation de programmes collectifs à vocation privée mais également sociale ;
- La volonté d’augmenter le nombre de logements sociaux de 1.500 logements par an et de rénover le parc social existant ;
- Le soutien aux éco-quartiers (la Z.A.C. Danube, La Brasserie à Cronenbourg, l’Ilot Lombardie et l’Avenue Aristide Briand).

COMMENTAIRES

Secteurs résidentiels recherchés

- Strasbourg centre-ville (grande île), quartiers périphériques au nord-est (Orangerie-Contades, Wacken, Robertsau), au sud-ouest (Petite France), au sud (Krutenau, Bourse, Nord de Neudorf, Ganzau) ;

- Les communes de la C.U.S. particulièrement recherchées sont Illkirch-Graffenstaden, Mittelhausbergen, Oberhausbergen, Ostwald, Souffelweyersheim, Vendenheim et La Wantzenau.


Principales opérations immobilières et d’urbanisme

En cours :

- L'urbanisation de l’axe «Heiritz-Kehl» où différents projets ont été lancés portant sur des bureaux (l’Etoile du Rhin) et des logements collectifs (éco-quartier de la Z.A.C. du Danube, le programme du Bruckhof qui comporte également des logements sociaux, la restructuration du quartier Port du Rhin) ;

- Le quartier du Neuhof en pleine rénovation (A.N.R.U.)

Projets :

L'année 2010 verra principalement la continuation de chantiers lancés les années précédentes, tels que :

- La poursuite de l'extension des lignes de Tram (Eckbolsheim, nouveau Zénith) ;
- Le lancement des travaux du nouveau Parc des Expositions (l’emplacement reste à définir) ;
- L'arrivée du T.G.V. Rhin-Rhône en 2011 ;
- Le lancement d'un Train-Tram reliant Strasbourg au Piémont des Vosges, via l’aéroport d’Entzheim, qui devrait voir le jour en 2011 ;
- L’Eco-quartier des Brasseurs à Cronenbourg qui accueillera près de 400 logements sur la friche industrielle du brasseur Kronenbourg ;
- Enfin, en 2009, la décision de prolonger la ligne D du tramway vers la gare de Kehl a été validée. Les travaux devraient démarrer en 2011 pour une mise en service en 2014.

Appartements

Neufs :

L’année 2009 s’achève bien mieux que 2008, qui avait été une année catastrophique. Avec un doublement presque atteint du nombre des réservations sur l’année, l’agglomération strasbourgeoise a pleinement profité du dispositif Scellier.

Devant le peu de mises en chantier, le stock de logements vacants a baissé de près de 30 %. Face à cette réduction des encours et une demande à nouveau soutenue, les rares programmes du centre-ville ont vu, sans surprise, leurs prix orientés à la hausse en fin d’année.

Récents et anciens :

Les prix ont réussi à se maintenir dans les secteurs les plus recherchés (grande île, Orangerie, Krutenau) du centre-ville. Pour la périphérie, les quartiers recherchés ont, comme on pouvait s'y attendre, mieux résisté à la baisse des prix que les secteurs courants où elle a parfois dépassé les 10 %.

Les immeubles collectifs anciens et énergivores ont particulièrement été affectés par ce phénomène.


Terrains à bâtir

Constructions individuelles :

Après un léger tassement des prix en 2008, la raréfaction des terrains à bâtir hors lotissement liée au peu de lotissements privés lancés dans le Bas-Rhin ont largement contribué à la stabilisation du prix de l’are de terrain constructible en 2009.

Au sein de l’agglomération strasbourgeoise où l’offre est pratiquement nulle, les prix sont les plus élevés du département avec un minimum de 30.000 € l'are du terrain à bâtir.

Immeubles collectifs :

Avec une année 2008 désastreuse où le nombre de mise en chantier s’est effondré et où les prix des terrains avaient légèrement baissé, les promoteurs ont entamé l’année 2009 prudemment. Cependant, le succès du dispositif Scellier ne s’est pas fait attendre et a eu pour effet d'éveiller de nouveau de l'intérêt et de faire repartir les surenchères sur les terrains situés en zone éligible.


Maisons

Neuves :

Si la réalisation de maisons neuves est inexistante en centre-ville, quelques rares opérations sont réalisées en périphérie proche. Il s’agit presque exclusivement de maisons en bande disposant de très peu de terrain et pourtant leur prix y excède les 3.000 € le m² habitable.

Récentes et anciennes :

En 2008, après un léger fléchissement, on a constaté une stabilisation des prix en 2009. La baisse sensible des prix liée à un abaissement des taux d’intérêts a permis de redynamiser ce marché catégoriel au cours du second trimestre. Cette tendance s’est confirmée durant le second semestre.


Marché locatif

A l’instar d’autres métropoles régionales, il n’existe pas un seul mais plusieurs marchés locatifs à Strasbourg. Si on peut lire que les valeurs locatives y ont baissé de près de 5 % en 2009, il faut apporter certaines nuances selon les secteurs, la typologie et l’âge des logements.

Si les valeurs locatives des petites et moyennes surfaces du centre-ville ont globalement bien résisté, on constate que les valeurs locatives des appartements anciens situés en périphérie, même recherchée, ont été orientées à la baisse en 2009.

Appartements :

Le marché des petites et moyennes surfaces reste tendu en centre- ville alors qu’il s’est visiblement détendu en périphérie. Pour les grands appartements, majoritairement anciens, cette tendance baissière a également été constatée tous secteurs confondus.

A noter qu’au sein du quartier nouveau du Parc des Poteries, à Strasbourg-Koenigshoffen, le volume du parc de logements vacants, essentiellement neufs ou récents tend à augmenter significativement et les bailleurs doivent accepter de revoir leurs loyers à la baisse pour trouver un locataire solvable.

Maisons :

Contrairement aux années précédentes, l'offre locative reste insuffisante et les maisons de 5 pièces avec garage se louent aisément dans une fourchette comprise entre 900 et 1.100 € par mois. Les valeurs locatives sont dans l'ensemble stables en 2009, tous secteurs confondus.


Perspectives 2010

En 2009, le marché s’est débloqué grâce à une baisse sensible des prix amorcée en 2008 et à des leviers fiscaux et financiers, il semble très optimiste de penser que 2010 puisse être l’année de sortie de crise. Le neuf, situé en zone éligible au dispositif Scellier, devrait provisoirement continuer à attirer une clientèle majoritairement composée d’investisseurs désireux d’alléger leur feuille d’imposition.

L’évolution du marché de l’ancien semble bien plus incertaine. Si les valeurs vénales des petites surfaces et des grands appartements de standing du centre-ville devraient en principe se maintenir, celles des logements et maisons anciens situés en périphérie, dépendront fortement du degré de confiance des ménages et de la probable augmentation des taux d’intérêt annoncée pour le second semestre 2010.

Aussi, 2010 devrait confirmer la bonne santé, même si précaire, du marché du neuf et la fragilité de l’ancien où les prix devraient relativement continuer à baisser de quelques points.

Cependant, grâce à son dynamisme socio-démographique et un important bassin d’emplois, l’agglomération strasbourgeoise a de solides atouts pour surmonter la crise que traverse le pays et demeure une valeur sûre de l’immobilier résidentiel en Alsace.